6층 내외의 건물 짓기에 좋은 계절은?

 우리들이 살아가면서 건물을 지어서 임대 수익으로 살아 가는 것을 한 번 쯤은 꿈꾸게 됩니다만 쉽지 않습니다. 그래도 죽기 전에 건물주 한번 되는 것을 목표로 살다가 안되면 말면 된다고 생각하고 글을 진행하겠습니다. 사실 우리나라는 뚜렷한 4계절이 있어서 집짓기에 별로 좋지 않은 날씨 입니다. 여름에는 비가 와서 그렇고요. 특히나 겨울에는 건물 짓는 것에 제일 악영향을 끼칩니다. 보통 건축에 쓰이는 레미콘, 페인트, 본드 등의 건축 재료들은 영상 4℃ 이하로 내려가면 본래의 기능을 조금씩 잃게 됩니다. 그러다가 영하로 떨어지게 되면 특히나 물기가 있는 건축 재료들은 얼기 시작해서 성능이 급격히 떨어집니다. 

 물론 요즘에는 기술이 좋아져서 -4℃까지도 기온이 내려가도 얼지 않게 해주는 방동제가 있고, 열풍기나 석탄 및 알콜로 건물 내부 기온을 올리는 방법도 있으나 건물을 짓다가 찬기운을 100% 막는데는 한계가 있고, 외부 벽체는 언제나 영하의 기온을 머금고 있는 상황입니다. 

 이번 글에서는 만약에 건물을 짓게 되실 분들께 유용할 거라 생각합니다. 

 우선은 지하층이 없는 6층 내외의 건물은 대략 공사를 3월에 시작하시는 것을 권합니다. 그러기 위해서는 적어도 당해년도 1월말 까지는 설계완료 및 건축허가를 득한 상황이어야 하고, 2월 말까지는 건물을 짓기 위한 건설업체 선정이 되어 있어야 합니다. 

 건설회사와 계약을 했다손 치더라도 착공허가를 구청 또는 시청에서 득하는데 빠르면 1주일 늦으면 2주일 가량 걸립니다. 그래서 보통 계약완료 후 2주 정도 뒤부터 본격적으로 건물을 짓는다고 보시면 되겠습니다. 3월 중순이면 날씨가 많이 풀리긴 했지만 약간은 추운 날씨이고 봄눈이 녹았어도 땅속이 늦봄이나 여름, 가을처럼 물을 많이 머금고 있는 상황이 아니기 때문에 건물의 중심을 잡아주는 기초공사를 위한 땅파기 작업에도 유용합니다. 지하층이 없는 6층 내외의 건물은 보통 층수에 1개월을 더한 기간이 전체 공사기간이라고 생각하시면 됩니다. 

 그럼 6층을 짓는다고 보면 6층(개월) + 1개월 = 7개월의 공사 기간을 보시면 됩니다. 3월 초부터 7개월 동안 공사를 진행하면 10월 말에는 공사가 완료 되고, 날씨의 영향으로 인한 건물의 성능 저하는 전혀 없습니다. 그리고 분양 또는 임대가 잘 된다고 보면 11월 말까지 추워지기 전에 분양 또는 임차인이 건물을 꽉 채우게 됩니다. 위의 층수 + 1개월 = 공사기간 공식은 여름에 장마가 오더라도 어느 정도 건물의 구조를 이루는 뼈다귀인 철근콘크리트 공사는 완료가 된 상황으로 마감공사가 진행되어 비가 어느 정도 쏟아지더라도 공사 진행이 수월한 상황을 만들어 줍니다. 

 다만 장마기간에 골조공사가 걸린다면 답이 없습니다. 최근의 마른 장마처럼 비가 찔끔 오면 좋긴 하지만 한달 내내 퍼붓는다면 지지부진한 공사 기간을 맞이 할 수 밖에 없습니다. 이 말을 바꿔서 말씀 드리자면 기초가 없는 공사는 6~7월에 시작하지 않는 것이 공사기간을 늦춰지게 하지 않는 방법이기도 합니다. 또한 6~7월에 공사를 시작하면 도배, 바닥 마감 및 바닥 시멘트가 모두 영하권에 걸리게 되어 이듬해에 살짝 얼었던 건축 자재들이 녹으면서 하자 발생을 유발 시킬 확률이 높아 집니다. 

 이번에는 지하층이 있는 건물입니다. 도심지에서 지하층을 파게 되면 옆건물에 영향을 미치게 되는데요. 지하층에 건물을 축조하기 위해서는 반드시 옆건물이 안정하게 서있을 수 있도록 가시설 흙막이라는 것을 1차로 진행한 후에 흙막이 안에 거푸집, 철근 콘크리트 공사를 진행하여 1개층씩 건물을 차곡차곡 올리게 됩니다. 

 그러면 지하층을 파는 계절은 언제가 좋을까요?

 넵~ 겨울이 좋습니다. 왜냐하면 땅속에는 우리 눈에는 보이지 않지만 지하수 또는 비로 인해 지표가 물을 머금고 있는 건수가 땅속에 거의 차 있습니다. 겨울 외의 계절에 땅을 파기 시작하면 물이 계속 지하를 파고 있는 본인의 땅으로 흘러 들어 옵니다. 지하수나 건수만 흘러 들어 온다면 큰 문제가 없습니다만, 물은 대단해서 자신과 함께 있던 흙이나 모래, 진흙등을 같이 가지고 흘러 옵니다.

 옆건물이 단단한 암석 위에 기초를 내리고 있다면 큰 문제가 없지만(우리나라는 보통 10~20M 정도는 지하로 내려가야 단단한 암석이 있습니다. 그 이전의 깊이에서는 풍화암이라는 산화되면 부서지는 암석이 많이 나옵니다.) 풍화암 또는 더 약한 풍화토 위에 건물이 있다면 물이 그런 토양을 내 땅으로 가져 오면 옆집의 하부 땅속은 조금씩 비게 되어 건물의 침하 또는 현장 방향으로의 기우는 등의 문제가 발생할 소지가 큽니다. 

 물론 계약 하실 때, 건설사의 공사로 인한 주변 피해는 건설회사가 진다는 계약 조항을 넣으면 건축주 본인은 과실에서 한발짝 뒤로 물러서게 되는데요. 물질적 피해 보상보다 더 중요한 것이 공사로 인한 옆건물 피해시 소송 등으로 인해 본인의 건물이 늦게 지어질 수 있다는 것이 제일 큰 리스크 입니다. 

 그런데 겨울에 영하권인 상황에서 땅을 판다면 어떨까요? 넵. 내 땅으로 흘러 들어와야 할 물이 얼어 붙어 줍니다. 그래서 똑같은 조건의 여름 공사보다 겨울 공사에서 옆건물에 피해를 끼칠 확률이 제일 낮아 집니다. 

 그렇다고 해서 무조건 12월에 공사를 시작하시라는 이야기는 아닙니다. 대략 10월 중순~11월 초가 좋겠습니다. 도심지에서 흙막이 공사를 할 때는 바로 땅을 파지는 않습니다. 땅속에 전봇대 같은 기둥을 대지의 경계에 촘촘하게 만드는 C.I.P공사라는 것을 하게 되는데 이 공사의 기간도 많이 걸립니다. 지하 2층 정도면 1개월에서 2개월이 걸립니다. 

 그러니 지하층이 있는 건축물을 짓게 된다면 10월 중순쯤에 공사를 스타트 하는 것으로 땅을 매입, 설계 및 건축 허가를 9월 중순까지는 끝마치고, 건설 시공사는 10월 초까는 선정해서 10월 중순에 계약을 하게 된다면 11월 초에는 C.I.P공사를 진행하고 12월초~중반에는 실질적인 땅을 파게 됩니다. 이때 지하 1층은 1개월, 2층은 2개월 정도 보시면 되겠습니다. 그러면 실질적으로 지하층의 흙을 다 파게 되는 시기는 1월말~3월 중순 정도 됩니다.

 그러면 지하2층에 지상6층 총 8개 층을 짓는다면 8개월 + 1개월 = 9개월 정도의 공사기간이 소요 되니 2월 중순쯤에 시작한 공사는 11월 중순 정도에는 마감공사가 추위에 맞딱 드리지 않고 상온에서 좋은 건물로 만들어 지게 됩니다(위의 기초 없는 건물의 프로세스와 같다고 보시면 되겠습니다.) 다만 3월쯤에 터파기 공사가 끝이 난다면 최종 마감공사가 살짝 추위에 노출되는 결과가 만들어 지게 됩니다. 

 그러니 지하1층 이상을 계획하시는 분들은 전년도 9월 중에는 공사가 시작 될 수 있도록 하는 것이 좋겠습니다. 그러면 건물의 마지막 공사 부분이 영하권 날씨는 피할 수 있을 거라 여겨집니다.

 사실 건설회사 다니는 저도 마이 건물'을 짓는 다는 꿈은 버린지 오래지만, 이 글을 쓰면서 다시 한번 '건축주 도저언~'을 외쳐 보며 글을 마치도록 하겠습니다.