건축물대장 해독 하는 방법

 우리가 살아가다가 죽기 전에 집 한번은 사게 될 수도 있습니다. (물론 아닐 가능성이 높죠.) 건축물에는 사람의 주민등록증처럼 건축물 대장이라는 것이 있다. 건축물 대장은 그 건물의 일련번호와 모든 성격이 들어 있다. 나중에 건물을 매매할 때, 이 글을 잘 보고 대응 하시기 바랍니다.

왜요? 매매 면적당 매매 금액이 달라지니까요.

(이 글 읽고도 나중에 건물, 땅을 매매할 때 속으면 아니 됩니다.)

딱 봐도 알만한 것은 설명하지 않겠습니다.

 위의 그림처럼 생긴 것이 건축물 대장이고요. 민원24 홈페이지에 접속하면 전국의 모든 건물에 대해서 열람 또는 출력이 가능 합니다. 기본적인 것을 보면 건축물 현황에 지하1층~지상 2층이라고 표기 되어 있군요. 주 용도는 단독 주택이고, 지붕이 평 슬라브라고 적혀 있으니 아마도 옥상을 활용할 수 있을 거 같습니다. 

자 이제 빨간 숫자순으로ㅓ설명을 해 보겠습니다. 

1. 대지 면적 : 83.13㎡이라고 써있네요. 말 그대로 대지, 즉 땅의 면적을 나타냅니다. 평 수로는 25.15평 정도 되겠네요. (평 수 계산은 83.13 / 3.3058 = 25.15로 해주면 됩니다. 한평의 대략적인 크기는 1.818m * 1.818m 니까 성인 한명이 가로 세로로 누운 면적이라고 감을 가지면 됩니다. 두 발자국 반정도겠네요. 우리나라 사람 한발자국은 대략 70~75cm 정도니까요.)

 그런데 땅 면적에서 가끔 억울한 일이 발생하기도 합니다. 21세기 이전에 측량이 좀 정확하지 않아서 집을 샀는데, 내 집의 땅으로 옆집 담장이 침범 해 있는 경우가 빈번합니다. 이럴 때 되찾고 싶겠지만 당장은 힘들어요. 침범한 담장을 가진 집주인이 집을 새로 지을 때나 땅을 되찾을 수 있습니다. 이런 상황에서 새로 산 집을 허물고 집을 새로 지으면 땅을 돌려 받지 못하기 때문에 건축 면적에서 손해를 볼 수도 있습니다. 소송 걸어도 못 이깁니다. 예전에 국가가 측량을 잘못 한 것이기 때문에 관습법이라고 해서 오래 전부터 내 땅을 침범한 타인의 재산을 귀중히 여깁니다. 

 마음에 드는 집이 나타났고 매입 후 재건축 의사가 있다면 꼭 한국국토정보공사에 지적 측량이라는 것을 외뢰해서 실제 땅의 경계점을 확인 해 보는 것이 좋습니다. 100평 기준으로 대략 30~40만원 정도 나온다고 보시면 되겠습니다.  뭐 그냥 있는 집에서 살 거라면 꼭 해야 하는 일은 아닙니다. 

 그럼 반대의 경우도 있을 수 있겠네요. 집을 샀는데 내 건물 또는 담장이 남의 집에 걸쳐 있는 경우도 왕왕 있죠. 이런 경우에 본인이 침범한 침에서 새로 집을 지을 때는 인간적으로 땅을 돌려 주는 게 좋겠고요. 이때, 돈을 요구 하기 보다는 본인의 집 쪽으로 담장은 좀 이쁘게 만들어 달라고 요구 하면 좋을 거 같네요. 싫다고 하면 담장 금 가는 순간 구청에 민원 폭발 시키면 집 짓는 주인이 아니더라도 건설사가 알아서 해 줄 겁니다. 

2. 건축면적 : 이 숫자가 0으로 표기 되어 있는데요. 표기가 안되어 있는 거 보니 공무원 형님 또는 누님이 졸았나 봅니다. 건축 면적의 개념은 지상층에서 가장 큰 면적을 갖는 층 수의 면적을 표기 한 것으로 보면 됩니다. 그럼 건축물 대장 밑에 건축물 현황을 보면 1층이 41.34㎡, 2층이 40.23㎡ 이라고 표기되어 있는데요. 건축 면적은 제일 큰 면적을 갖는 1층의 41.24㎡가 됩니다. (거의 대부분 1층의 평수가 커서 1층이 건축면적이 됩니다.) 건축면적 안에는 전용면적과 공용면적 전체가 다 들어 갑니다.

3. 건폐율 : 이 것의 개념은 대지에 대해 건축물이 차지하는 면적의 비율을 말합니다. 위 건축물 대장에는 0으로 되어 있네요. 또 졸았나 보네요. 식으로 풀면 건축면적 / 대지면적 = 건폐율 입니다. 위에서 건축면적이 41.34㎡ 이고 대지면적이 83.13㎡이라고 표기 되어 있으니

 이 건물의 건폐율은 41.24㎡ / 83.13㎡=0.49609 의 값이 나오는데 백분율로 보면 약 49.61%가 되겠습니다. 이 말인 즉슨 위의 대지 중에 약 50%는 땅이고, 나머지 50%는 집이 차지하고 있다는 것으로 보면 되겠습니다. 이 건폐율의 값이 낮을 수록 주거 환경이 좋다고 논한다.

 왜 그럴까요? 부자집 생각해보면 쉬운 개념입니다. 땅에 비해 건물의 비율이 적고 마당이 넓을수록 있어 보이지 않겠습니까? 반면에 좀 못사는 동네는 마당은 커녕 그 땅에 건물을 최대한 땅 모양에 맞춰 짓고 주차장 넣을 자리도 없는 것이 현실 입니다.

4. 연면적 (전용+공용) : 131.98㎡이라고 적혀 있습니다. 연면적의 뜻은 이 대지에 있는 건물의 각층의 바닥 면적의 합계를 말합니다. 즉, 지하 1층~지상 2 층까지의 건물의 바닥 면적을 다 더해 주면 나오는 값입니다.

5. 용적률 산정용 연면적 (전용+공용) : 위에 연면적이 있는데 또 다른 연면적의 개념이 나옵니다. 이 말은 법적으로 공시 지가나 세금을 메기기 등에 활용하기 위해 만든 개념입니다. 지하층을 제외한 지상층에 있는 전체 층의 바닥 면적의 합계 입니다. 이는 세제 혜택을 줄 테니 지하층은 건축비가 비싸도 마음껏 지으라는 정부 또는 지자체의 권유가 담겨 있습니다. 

 대충의 상식으로 연면적이 높을수록 집주인에게 어떻게 작용할까요?

 불리합니다. 연면적이 늘어날수록 재산세나 공과금 등이 더 많이 부과 될 것이기 때문이죠. 나랏님이 집 가진 자들에게 축복을 내려 주사 지하층에 들어가는 모든 층의 면적은 법적으로 연면적에 산입 하지 않아도 된다고 했습니다.

 왜 나라님이 이런 방법을 만들었을까요?

 집주인의 제세금 경감의 목적보다는 지하층 없이 3층으로 집을 지을 거 세제 혜택 줄 테니 지하 1층에 지상 2층이나, 지하 2층에 지상 1층을 지으라는 숨은 뜻이 있습니다.

 건축적인 측면에서 보면 주거 환경에서는 건폐율을 적게 차지 할수록(마당의 면적, 대지의 빈공간이 많을수록), 층수가 낮을수록 주거 환경이 좋다고 말을 합니다. 뭐 여러가지 측면에서 왜 위의 상황이 좋은지 설명할 수 있지만 쉬운 예를 들어 보겠습니다.

 지금 그대 님들 눈 앞에 시골의 1층 짜리 초가집과 5층 짜리 건물이 눈앞에 있다고 생각해 보세요. 또 그 옆에 아파트가 서 있다고 생각을 해 보세요. 

 감이 오시죠? 땅을 활용하는 부분이 적을 수록, 땅 위에 수목이 우거질 수록 그뤠잇~ 한 주거 환경입니다.

 용적률 산정용 연면적은 지상층 1층과 2층의 면적의 합계가 되니까 41.34㎡+40.23㎡=81.37㎡가 되겠습니다. 다시 풀어서 설명 하자면 용적률 산정용 연면적은 지상층의 바닥 면적의 합계라고 보면 되겠습니다. 

6. 용적률 : 건축면적과 같은 개념인데요. 내가 사는 땅에서 대지면적 대비 건물의 총면적이 차지하는 비율이라고 보면 됩니다.

 식으로 풀면 용적률 산정용 연면적 / 대지면적 이 용적률 입니다.

위의 건물로 보면 용적률 산정용 연면적 은 81.37㎡이고 대지 면적이 83.13㎡이니까요.

81.37㎡/83.13㎡ = 0.978828의 값이 나오네요. 백분율로 고치면 용적률을 97.88%가 나옵니다.

 주거 환경에서 보면 이 용적률의 값이 낮을수록 좋다고 본답니다. 왜냐하면 지역에 따라 법적인 용적률이 다르지만 위의 건물에 비춰보면 용적률이 100%정도일 때 2층인데요. 만약에 용적율이 200%가 되면 몇 층일까요? 네 4층이 나옵니다.

 위에서 잠깐 언급했듯이 대지에 대한 건축 면적이 적을수록, 층 수가 낮을수록 사람 마음에 뭔가 여유가 생깁니다.

7. 지역 : 집은 대지에만 지을 수 있습니다. 그런데 이 대지가 다 같은 대지일가요? 아닙니다. 대지에도 여러가지의 등급이 있는데요. 이 등급을 지역이라고 보면 됩니다. 지역은 몇 십가지가 있는데요. 

 우리가 사는 주택 지역으로 보자면 크게 2가지가 있습니다.

가) 전용주거지역

나) 일반주거지역

 이름에서 냄새를 풍기듯이 전용주거지역은 오로지 주거를 목적으로 하는 집들이 들어설 수 있는 땅들이 모여 있다고 보면 됩니다. 전용주거지역에는 주택용도 외에는 아무것도 건축 허가를 받을 수 없다고 보면 됩니다. 가게나 술집 기타 상점이 없으니 조용하게 생활할 수 있는 토대가 마련된 지역이 전용 주거지역입니다. 

 그렇다면 일반주거지역은 주택외의 건물도 지을 수 있을가요? 아닙니다. 위에 크게 주거지역을 전용 또는 일반 두 가지를 나누는 이유는 위에 말한 건폐율과 용적율의 차이가 있을 뿐 모두 주택용 땅이라 보면 됩니다. 괜시리 나중에 땅을 살 때 상가를 지을 건데 대지의 성격이 주거 지역이라고 적힌 땅을 사면 큰일이 나는 것입니다. (총으로 머리를 겨눌 일이 발생하는 것입니다.)

 전용주거지역은 건축법에서는 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 정의되어 있구. 2가지로 나뉩니다.

1)제1종전용주거지역 : 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

2)제2종전용주거지역 : 공동주택 중시의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역

일반주거지역은 건축법에서는 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 정의되어 있구. 3가지로 나뉩니다.

1)제1종일반주거지역 : 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

2)제2종일반주거지역 : 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

3)제3종일반주거지역 : 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역

이렇게 주택용 지역은 크게 다섯 가지가 있다고 보면 됩니다.

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 음. 야구에도 준 플레이오프가 있듯이(준 플레이오프라는 말은 참 재밌어요. 프리 플레이오프도 아니고 족발이란 단어처럼 어거지 한글 영어 합성어 입니다.) 각설 하고요 주거 지역에도 준 주거지역이라는 것이 있는데요. 상업 지구도 아니고, 주거 지역도 아닌 딱 중간이라고 보면 됩니다.

 건축법에서는 준 주거지역을 이렇게 정의 합니다. 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요하 지역 이라고 말이죠. 우리가 흔히 보는 주상복합건물이라고 보면 됩니다. 1층에 상점 2층 이상은 주택의 조합이지요.

 위의 구분이 필요한 이유는 뭘까요?

 우리나라 법률은 대게 네거티브 법으로 'xx를 하지마라~' 를 기본으로 하기에, 제한하기 위해 있는 것입니다. 건폐율하고 용적률의 한계를 정하기 위해서 존재 합니다.

 건축법에서 크게 다루고는 있지만 전국적으로 일률적인 건 아닙니다. 지자체의 장이 정하는 범위, 즉 조례 안에서 집을 기준에 맞추어 지어야 합니다.

 숫자 나열하면 머리가 아파오실 수 있기에 생략~하겠습니다. 그냥 간단하게 대략 주거 지역 안에서 건폐율은 60%이하 용적율은 50% ~ 200%의 범위가 정해져 있다고 기억하면 됩니다. 100평의 땅을 사면 1층 면적은 60평에 층수는 3층 정도까지 지을 수 있다고 보면 됩니다.

 그러니 내 집을 짓기 전에 이런 것들, 주택을 지을 수 있는 면적과 층 수는 건축가와 상의를 꼭 하는

것이 좋습니다. 나는 5층 짜리 집을 지으려고 했는데. 위의 사항을 체크 못하고 땅 사고 보니 2층밖에 못 지을 수도 있으니까요. 이런 일 생기 면 미친다. (뭐 지하층을 많이 만들면 되긴 하지만~ 이런 일이 생기지 않도록 집을 새로 지을 땅을 살 거라면 꼭 지인을 통해서 건축사에게 대략 어느 규모로 집을 지을 수 있는 땅인지 물어 보시기 바랍니다. 

 아 그리고 또 중요한 것이 하나 더 있는데요. 각 지자체마다 층 수의 제한이 있을 수도 있습니다. 용적률로만 보면 분명 10층을 지을 수 있는데도, 지자체장이 봤을 때 잠자고 먹기도 좋은 지역은 5층 이다라고 정하면 5층 밖에 집을 못 짓는 것입니다. 그러니 다시 한번 말 하지만 내 집을 짓기 위한 땅을 사려면 꼭 x 100~ 건축가와 상의하시길 바랍니다.

8. 주구조 : 주구조라는 말은 이 건물의 주요 구조를 나타낸다고 보면 됩니다. 뭐 우리가 흔히 살고 있는 빨간 벽돌의 단독주택이나, 아파트는 보통 철근.콘크리트 구조로 이루어 졌다고 보면 됩니다. 요즘 뜨는 전원 주택중에 나무로 지어진 집은 목구조, 스틸하우스라고 불리는 집은 철골 구조는 철골조라고 보통 부릅니다. 위의 건축물 대장에는 연와조라고 써있는데요 이또한 공무형 흉님이 농땡이 친거 같습니다.

연와조는 구조를 나타낸다기 보다는 지붕에 연와, 즉 기와를 썼다는 말입니다. 에이 내가 챙피해~

9. 높이 : 건축법에서는 높이를 정하는 방법이 여러가지 있는데요. 단순하게 1층 바닥 ~ 건물의 최고 높이까지의 값이라고 보면 됩니다.

 주의사항 : 건축물 대장에 나타나는 면적은 전부 전용면적 + 공용면적의 합입니다. 전용면적과 공용면적을 정확히 나누고자 한다면 도면을 봐야 합니다. 

 자. 이렇게 짤막 하게나마 건축물 대장을 살펴 봤습니다.

 나중에 신분 상승해서 집을 살 때는 건축물 대장은 필수로 봐야 하고요. 토지 등기부등본, 건축물등기부등본과 함께 봐야 합니다. (나중에 시간 내서 등기부 등본 보는 방법과 토지이용계획서 보는 방법까지 포스팅 해보도록 하겠습니다.) 

 여하튼 부동산이나 집주인이 몇 평이라고 해서 믿고 매매했다가 평 수가 부족하면 , 눈뜨고 코베인 격이 될 것이니, 주택 매매전에 이 글 다시 한번 찾아 읽어 보시고 잘 대응 하시길 바랍니다. 

 가끔은 세상에서 모르는 게 죄가 될 때가 있더라고요.