내집 지을 때 알면 좋은 것들 몇가지

 예비 건축주님들을 위해 내 집(=주택)을 지을 때 알아두면 좋은 것들 몇 가지에 대해 적어보도록 하겠습니다. 우선은 첫 번째 시간으로 실제로 건축물에 속하지만 법적인 연면적(=세금 내는 면적 또는 평수)에 들어 가지 않는 사항에 대해 말씀 드릴께요. (앞으로 시리즈로 연재 할 계획이니 이번 글이 맘에 드신다면 가끔 보름에 한 번씩 제 블로그에 놀러 오세요.)

 1. 필로티 구조

 얼마전에 포항쪽에 지진으로 인해 필로티 구조로 된 건물의 기둥이 파손되어 건물이 기운 적이 있는데요. (사실 정확히 짚고 넘어 가야하는데요. 필로티 구조라서 지진피해를 크게 입은 것은 아닙니다. 추측하건데, 내진구조로 설계하지 않았을 가능성이 크고요. 내진구조로 설계됐어도 철근 배근이 부실했을 가능성이 큽니다. 도면과 시공상황을 정확히 보지 못해서 그저 짐작입니다. 내진구조로 잘 설계되고 설계 및 시방대로만 건물을 지으면 필로티 구조라해도 상부층의 힘을 잘 받고 파손되지 않는 게 정상입니다. )

 왜 그런 구조를 많이 할까요?

 넵~ 처음에 말씀 드린대로 세금을 내지 않아도 되는 건물의 한 부분이기 때문입니다. 

 위와 같이 지상 1층에는 계단실 외에 주차를 위해 기둥만 세운 구조부위를 쉽게 '필로티 구조'라고 부르는데요. 왜 이런 구조에 대해 세금을 내지 않아도 되는 면적을 만들었을까요? 

 수도권의 주차난을 해소하기 위해서 입니다. 그럼 필로티 구조는 그저 세금을 내지 않는 주차장으로 활용하면 좋기만 한 면적일 까요? 

 그렇지 않습니다. 만약에 여러분이 땅을 샀는데, 건물의 층수 제한이 4층이라고 하면 원래는 필로티 구조의 주차장이 1층을 차지 하고 나머지 2~4층만 사람이 사는 집을 지을 수 있을 거 같은데요. 위의 움짤의 마지막 부위처럼 계단실 통로를 제외한 부분을 필로티 구조로 만들어서 주차장으로 활용을 하면 주차난으로 인해 여기저기 차를 어지럽게 세우지 않아도 되니까, 보너스를 줍니다. 

 그 보너스는 바로 필로티 구조부위가 엄연히 1개의 층이지만 주차장으로 사용하니까 1개층을 더 지을 수 있는 특전을 줍니다. 그래서 원래 4개층의 집을 지을 수 있는 땅을 가지고 있다면 1층을 필로티 구조로 만들면 1개층 보너스를 더해 실제적으로는 5층의 집을 지어서 1층 필로티 주차장 2~5층까지 사람이 실제로 사는 거실(=건축에서는 모든 사람이 사는 방을 통틀어서 거실이라고 합니다. Living Room의 개념이 아니니 잘 기억해 두세요.)을 꾸밀 수 있는 겁니다. 

 그러니 집 지을 계획 하실 때, 필로티 구조로 주차장을 만들면 임대 면적이 줄어들까 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 다만 주차장을 꾸미기 위한  공간을 만들면 실제로 건물 외부에 주차장을 만드는 것보다는 건축비가 상승하게 되긴 합니다만, 요즘 주거문화의 트렌드는 마이카 주차가 중요한 부분을 차지 하니까 좋은 인프라(=편한 주차)를 만들면 분양에도 큰 도움이 됩니다. 

 2. 다락방

 다락도 설계를 잘하면 보너스 면적으로 사용할 수 있습니다. 다락은 법적으로 세금을 내는 면적에 들어 가지 않습니다. 이 말은 법적으로 규제하는 면적에 포함되지 않는 다는 말이기도 합니다. 단, 주의 하실 것은 다락으로 인정 받기 위한 조건이 있습니다. 

 

 그 조건은 바로 다락의 바닥과 천정까지의 높이가 1.5m 이하여야 됩니다. '아따 그럼 그 높이의 거실이 있어봐야 무슨 쓸모가 있으랴? 어른들 다 고개 숙이고 다녀야 하는데 말이지...'라는 의문이 생기실 겁니다. 당연히 그렇게 생각 하실 수 있습니다. 

 but, 1.5m 라는 조건을 수평으로만 생각하지 마시고 경사로 생각해 보시면 좋습니다. 

 건축법은 가중평균을 사용합니다. 

 위의 움짤처럼 좌측끝은 1M, 우측 끝의 높이는 2M의 높이를 갖는 다락 공간을 만들게 되면요.

1M + 2M = 3M 가 나오는데요. 이것을 2로 나누면 가중평균 높이 3M / 2 = 1.5M의 훌륭한 다락이 탄생합니다. 이런 공간은 분양할 때는 양심적으로 다락 절반의 우측의 면적까지는 분양면적으로 분양해도 손색이 없습니다. 

 위와 같은 사다리 꼴이 싫으면 좌측 0M, 우측 3M 높이로 다락을 만들어도 세금을 내지 않는 보너스 면적이 된답니다. 

 여하튼 세입자 또는 분양 받는 사람들 복층 아~~주 좋아라 합니다. 잊지 마세요. 

3. 마지막 세금을 물지 않아도 되는 면적은 지하층입니다. 

 지하층은 1층을 파던 20층을 파던지 실제 건물의 면적이긴 하지만 세금을 내지 않는 면적이기도 합니다. 그 이유는 땅 위로 인위적인 건물이 나오지 않을 수록 주거로서의 공간이 훌륭하다고 봅니다. 만약에 땅위로는 초목만 있고 땅 밑으로 사람 사는 공간을 만들었다고 가정하면 지나가는 사람이 그 집터를 보면 그저 공원이 있다고 생각하게 될 것입니다. 이런 주거 환경을 돕는다고 판단하는 지하층은 허가청에서 권장하긴 하지만 주거지로서의 메리트가 없으니까 지하층은 되도록 지양하시거나 조용한 상가로 분양 계획을 하시는 것도 좋지만 건축비가 좀 많이 상승하는 단점은 있네요. 

 그럼 위의 1~3번과 같은 건축법에서 규정하는 건물의 규모를 상회하는 방법이 있는 것은 알겠는데 돈이 얼마나 더 지출 될런지가 궁금하실 겁니다. 

 대략 주변에서 많이 보시는 건물들은 평당 400만원 정도면 99.9% 다 지을 수 있다고 보시면 되고요. 위의 1번과 2번에 해당하는 필로티 구조공간과 다락은 400만원의 반인 평당 200만원 정도가 들어간다 보시면 되겠습니다. 다만 3번의 지하층은 400만원 + 터파기 및 옆건물이 넘어가지 않도록 조치하는 흙막이 가시설 비용이 추가가 되는데 대략 이 비용을 지하 1층당 50만원선을 보시면 되겠습니다. 그러니 지하층은 평당 대략 450만원이 건축비로 들어간다 보시면 건축비는 예상하기 쉬우실 겁니다. 

 그외의 보너스 면적은 발코니, 테라스 등이 있는데, 최근에는 발코니 확장이 합법이 되었으니 그냥 총 건축면적이라 보시고 평당 400만원에 넣으시면 되겠습니다.